Риски покупателя при покупке квартиры в залоге

квартира в залоге

Новой разновидностью сделок с недвижимостью является продажа квартир, находящихся в залоге у кредитной организации. Такие сделки стали актуальными в связи с ростом спроса на ипотечные кредиты. Потенциальные покупатели считают, что приобретение залоговой недвижимости очень выгодно, поскольку его стоимость ниже практически наполовину. Насколько этот вывод оправдан? Каким рискам подвергает себя покупатель залоговой квартиры?

Среднерыночная стоимость аналогичного жилья на 10-20% выше, чем квартиры, находящейся в залоге. Это объясняется тем, что, продавая залоговое имущество, продавец спешит с продажей и соответственно снижает цену. Это положительная сторона вопроса. Однако приобретение такой недвижимости сопряжено с некоторыми сложностями.

Причинами продажи залоговой недвижимости являются:

  • ухудшение финансового положения заемщика (увольнение)
  • изменение жизненной ситуации в лучшую или худшую стороны (например, необходимость переезда в другой город или расширение жилплощади, а может быть болезнь или какие-то другие причины)
  • жилое помещение приобреталось с целью перепродажи (например, квартира приобретенная в строящемся доме резко вырастает в цене после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию)
Способы покупки недвижимости, находящейся в залоге
  1. Погашение ипотеки покупателем. Здесь все просто, покупатель передает деньги за квартиру продавцу. Он в свою очередь погашает ипотеку, снимает обременение и переоформляет документы на покупателя. Однако этот процесс основан на доверии покупателя к продавцу. Передав денежные средства продавцу никто не застрахован, что тот не исчезнет вместе с деньгами. То есть при покупке квартиры таким способом нужно знать продавца и быть уверенным в нем.
  2. Использование банковской ячейки при покупке жилья. Суть этого способа заключается в том, что кредитная организация продавца открывает две банковских ячейки. На одну из них продавец кладет остаток суммы по ипотеке, а в другую – сумму, определенную с продавцом. При этом ни одна из сторон не сможет получить денежные средства до тех пор, пока не выполнит свою часть условий, и покупателем не будут получены правоустанавливающие документы на квартиру. Однако здесь тоже лучше всего иметь дело с проверенным продавцом. Поскольку обременение с недвижимости снимает в течение пяти дней, а оформление документов на жилье десять дней. В случае недобросовестности продавца, то за те дни, когда обременение будет снято, а документы на жилье еще не оформлены, он может отказаться от продажи и стать собственником не обремененного жилья. Эти действия приведут к тому, что банк останется без денег, а покупатель без квартиры.
  3. Переоформление заемщика в кредитном договоре. Этот способ исключает все возможные негативные моменты приобретения залогового жилья. Сначала покупатель квартиры станет залогодержателем, а уже впоследствии собственником квартиры.