Виды платежей по ипотеке

виды платежей по ипотеке

В банковской практике при совершении ипотечных выплат применяется две основные схемы – это равновеликие платежи (аннуитетные) или изменяющиеся в зависимости от графика платежей (дифференцированные). Давайте более подробнее рассмотрим эта виды платежей по ипотеке.

Аннуитетные платежи по ипотеке

Один из видов ипотечных платежей — это ануитетный. При расчете аннуитетного графика погашения ипотечной задолженности банки обычно прибавляют к сумме основного долга сумму процентов, накопленных за время, установленное в договоре по определенной процентной ставке. Получившаяся общая сумма делится на количество месячных периодов в течении общего срока пользования кредитом. Так и вычисляется ежемесячный платеж, который в одинаковой сумме и следует вносить заемщику в течении всего срока действия кредитного договора. Экономической особенностью данного вида ипотечных платежей является то, что в первые несколько периодов погашения кредита выплаты распределяются в подавляющей своей части на погашение процентов и практически не способствуют уменьшению основного долга заемщика. Какое-то сколь-нибудь существенное увеличение части списания основного долга наступает, как правило, не ранее, чем через полгода-год после начала платежей в зависимости от общего срока заключенного договора. Данная система выплат в экономическом смысле не мотивирует на совершение частичных досрочных выплат, так как, во-первых, досрочные погашения, как правило, в первые платежные периоды наказываются процентными надбавками, а во-вторых, частичные досрочные погашения части общего долга по факту представляют собой, в основном, уплату процентов, а основной долг при этом снижается достаточно медленно. Такое распределение и требование к оплатам обусловлено тем, что банк, выдавая ипотечный кредит, рассчитывает на получение определенной доходности за время, оговоренное в договоре, и сокращение общего срока кредитного договора ведет к процентным потерям банка в будущих периодах, в связи с чем банки и устанавливают надбавки за досрочное погашение в начальные периоды действия договора ипотеки.

Дифференцированные платежи по ипотеке

Другой вид ипотечных платежей — дифференцированные платежи. Ежемесячный платеж рассчитывается следующим образом. Сумма основного долга делится на количество месяцев общего времени действия кредитного договора, затем к полученной сумме прибавляются проценты, соответственно остатку основного долга. Данная система расчета приводит к тому, что в начальные периоды размер ипотечного платежа значительно превышает как размер платежа последующих периодов, так и размер аннуитетных выплат. Финансовая выгода этой системы исчисления кроется в том, что совершив в течении какого-то периода увеличенные платежи, в дальнейших периодах заемщик ощутит значительное снижение долгового бремени на свой бюджет, но этот плюс не самый главный. Основным экономическим преимуществом дифференцирования является значительно меньшая переплата за пользование заемными средствами по истечении всего периода кредитования.

На практике большинство банков предлагают, как правило, заключение кредитного договора именно на основе аннуитетной системы платежей. Помимо финансовой выгоды для банка, такая система более удобна и заемщикам в связи с большим удобством в части планирования семейного бюджета, даже несмотря на возможные переплаты по итогам окончания пользования кредитом. Также такая система платежей более гибка и может быть подвержена изменениям в зависимости от изменившихся финансовых условий жизни заемщика. Разовое внесение крупных сумм в счет частичного досрочного погашения позволяет изменить график платежей, уменьшая по выбору заемщика, либо срок кредитования, либо сумму ежемесячных платежей. К минусам можно отнести, в частности, запреты или штрафование досрочных погашений, особенно в начальные периоды.

Для получения более полной информации по ипотечному кредиту и выбору оптимального кредитного предложения вполне уместно будет обратиться к профессиональному брокеру ипотечного рынка, которых на сегодняшний день достаточно много. Такие службы оказывают комплексные услуги, начиная от решения вопросов с кредитованием, заканчивая, непосредственно, подбором объекта недвижимости и комплексом процедур по переходу прав собственности на имя заемщика.